（台泰時報10月22日電）泰國房地產市場研究機構指出，曼谷公寓市場在過去二十年間經歷了由「投機成長」邁向「品質與永續」的重大轉型。自2006年至2025年間，這座城市的天際線見證了從房地產投資熱潮到生活方式轉變的歷程，反映出泰國經濟結構與都會社會的深層變化。

回顧2000年代中期，曼谷公寓仍屬新興市場，主要買盤來自中高收入族群，集中於商業核心區（CBD）如素坤逸、是隆及沙吞。捷運（BTS）與地鐵（MRT）的開通，成為推動軌道經濟與垂直居住模式普及的關鍵力量。

2016至2018年間為公寓市場的黃金期，僅三年間新開案量高達16萬2,720戶。開發商大舉進軍郊區鐵路沿線，外資投資者尤其是中國與香港買家踴躍入市，推升房價與成交量創新高。然而，隨後的全球與國內衝擊陸續襲來，包括2008年次貸危機、2011年水患、2019年貸款價值比（LTV）新制及2020–2021年新冠疫情，使市場進入深度調整期。

根據Colliers International資料，目前曼谷累計公寓逾66.7萬戶，其中高達73.5%由上市開發商建造，顯示市場集中化（Market Consolidation）趨勢明顯。中小型開發商在資金與土地成本壓力下逐漸退出，主流開發商則轉向高端市場，重視品牌、科技與永續設計。

市場競爭焦點亦由「數量」轉為「品質」。中高階與豪華項目引入智慧居住（Smart Living）、綠建築設計（Sustainable Design）與專業物業管理，強調居住體驗與長期價值。疫情後的消費行為轉變尤為明顯，買家不再以投資出租為主，而是尋求「真正可居住」的生活空間。

Colliers指出，過去二十年新盤中超過66%屬每平方公尺10萬泰銖以下中階市場，而豪宅與超豪宅僅占8%，但仍呈穩定成長。市中心如素坤逸、沙吞、是隆及初段拉差達等地，部分項目售價已突破每平方公尺100萬泰銖。

同時，「多核心城市化」（Polycentric City）格局正在形成。超過半數新供應量（約33.4萬戶）分布於曼谷外圈區域，如邦納－斯里那卡林、拉差約汀－拉明陀拉、拉瑪九－拉姆甘亨及蘭實，成為新興生活與工作重鎮。這些軌道沿線開發減輕CBD壓力，並擴大中產階層的城市居住機會。

未來，曼谷房市將以「質量競爭」為主軸。新專案將導入節能系統、環境友善設計與飯店式服務（Hospitality Management），以提升生活品質與物業價值。城市亦將演變為「多核心大都會」：邦納－斯里那卡林成東部商業樞紐，拉差約汀－拉明陀拉為科技創新區，拉瑪九－拉姆甘亨為次級CBD，而蘭實則為年輕族群住宅重心。

業界普遍認為，二十年來的曼谷公寓市場是城市自我調整的縮影，從追逐投機到追求宜居，從擴張數量到強調品質，正為首都邁向「東協生活品質之都」奠下基礎。

圖片來源：Thansettakij　圖片日期：2025年10月22日