（台泰時報9月25日電）泰國房地產市場競爭結構正在改變。土地價格持續上升、可開發土地減少，加上大型住宅開發案須經環境影響評估（EIA），使開發商面臨更高資金與時間成本。泰國土地廳資料顯示，近2年低樓層住宅市場超過95%由大型企業及上市公司主導，新進與小型業者合計占比不到5%，資金規模與品牌信任度正成為市場競爭的重要門檻。

泰國土地廳房地產業務發展與促進專家西提โช克指出，在經濟成長放緩的環境下，購屋者除考量地點與住宅設計，也更加重視開發商過往紀錄、工程團隊及交屋能力。尤其總價1000萬至2000萬泰銖的住宅，消費者投入金額較高，開發商的品牌與財務穩定程度也成為購屋決策的一部分。

環境影響評估程序也是促使建案縮小的重要原因。接近16公頃，或住宅單位超過500戶的大型土地開發案須進行環評，審查時間較長。開發商在等待核准期間仍須承擔土地、融資及工程成本，因此近年部分業者轉向面積不超過約8公頃的開發案，以提高資金周轉及開發彈性。

土地供應不足也進一步改變住宅產品結構。曼谷土地價格持續上漲，使大面積低樓住宅開發成本提高，公寓則因土地使用效率較高，仍具一定成長空間。土地廳並認為，年輕世代生活方式改變，也是公寓市場持續受到關注的重要因素。

大型房地產企業的競爭也從曼谷延伸至外府，包括洛坤府、普吉府、孔敬府及清邁府，都已有大型開發商持續進場。大型企業憑藉資金、土地取得、營建、行銷與融資能力，對地方中小型開發商形成壓力。不過，地方市場的購買力、消費習慣及競爭環境各有差異，大型業者跨區投資同樣面臨市場適應風險。

另一方面，泰國土地廳正加速數位化，包括導入Q-Lands、Smart Lands及智慧測量系統，並開放部分土地權利與法律行為可跨土地辦公室辦理，讓民眾無須前往土地所在地的辦公室處理特定交易。土地廳也希望透過地方分權與數位系統，將土地開發許可辦理時間縮短至15天。

房地產法規調整同樣受到關注。市場曾提出縮小低樓住宅最低土地面積，例如獨棟住宅由約200平方公尺降至144平方公尺，雙拼住宅則降至100平方公尺，但土地廳認為仍須衡量住宅密度、公共設施與居民生活品質，相關規定尚須審慎評估。

至於外國人公寓持有比例由現行49%提高至60%的提議，土地廳指出，提高比例可能增加海外購買力，但仍涉及資產持有結構、國家利益與對本地居民的長期影響，因此仍屬需要進一步權衡的政策議題。

整體而言，2026年泰國房市面臨土地成本上升、開發規範複雜及消費者信心要求提高等多重變化。大型企業憑藉資金與品牌優勢擴大市占，中小型業者則必須透過縮小開發規模、控制成本與提高市場定位精準度尋找生存空間，市場競爭正逐步從「誰開案最多」轉向資金實力、開發效率與品牌信任度的較量。

圖片來源：Bangkok Biz News