（台泰時報10月29日電）曼谷辦公室市場正陷入近年最激烈的價格戰，隨著新供給大量湧入、需求停滯不前，業主為搶客紛紛調降租金20至30%，提供多項優惠措施，導致租戶成為此輪市場波動中的最大受益者。

根據房地產顧問公司高力國際（Colliers Thailand）研究部主任帕察猜（Phattarachai Taweewong）指出，今年以來，曼谷寫字樓租賃活動以「舊租戶搬遷至新建案」為主，而非新增需求。為吸引企業遷入，開發商祭出長期租金折扣及免租期優惠，使平均租金大幅下修。

高力報告指出，辦公樓主戰場集中於素坤逸、是隆及拉瑪四路等核心商業區（CBD），部分新開案提供「免租一至三個月」方案，並允許長約客戶享有延長折扣。老舊大樓為維持入住率，亦被迫下調租金或重新議約，以免租戶流失。

截至今年第三季，曼谷辦公室總供給量達1,044萬平方公尺，季增1.35%，另有四棟新建大樓、共計17.7萬平方公尺即將入市。高力預期，今年底前新增供給將突破30萬平方公尺，連續第四年維持高供給水準。相對而言，實際租用面積僅約900萬平方公尺，平均出租率降至86.2%，較上一季下滑0.69%。

報告指出，需求端仍疲弱，多數企業採取「續租降價」或「縮減面積」策略，以控制開支。加上混合辦公模式（Hybrid Working Model）普及，辦公室人均使用面積明顯下降。金融、汽車與美妝產業仍為主要租客來源，但多為市場內部搬遷，缺乏新增擴張動能。

房地產業者分析，租金戰已波及商辦附屬零售空間，當辦公入駐率下降，樓下商場及餐飲業者客源同步萎縮，迫使業主進一步調降租金，形成連鎖效應，拖累整體收益。

市場數據顯示，目前曼谷平均租金為每平方公尺每月775泰銖，雖名義上較上季微升0.38%，但主要來自高價新大樓的推升效果。相較之下，老舊物業普遍維持原價或靈活議價，以確保穩定收入。當前租金最高區仍為隆披尼，每平方公尺每月約1,304泰銖，其次為素坤逸-阿索及沙吞-是隆區。

在價格競爭加劇下，部分開發商正轉向「彈性辦公空間」（Flexible Space）與「共享工作區」（Co-working Space）模式，調整空間功能，以滿足新創企業及跨國公司對靈活辦公的需求。

帕察猜指出，未來辦公樓設計將更重視「企業文化」與「員工效率」的整合，而非單純的空間面積。對租戶而言，目前正是重新議約或搬遷的最佳時機，除了能降低成本，也有助企業重塑品牌形象、提升競爭力。

專家認為，曼谷辦公市場已邁入「結構調整期」，未來誰能在租金策略與空間創新上更快調整，誰就能在這場價格戰中生存。

圖片來源：Thansettakij　圖片日期：2025年10月28日