（台泰時報6月12日電）曼谷市政府正在研擬的第四次《曼谷綜合都市計畫》修訂案，預計將於2027年底正式生效。新規劃將配合捷運路網擴張，大幅調整多個區域土地使用分區，尤其是曼谷西部與南部的吞武里地區（Thonburi），可望成為未來房地產開發與城市擴張的重要成長引擎。

根據規劃內容，新版都市計畫將因應政府持續投入的大眾運輸建設，重新檢討土地利用方式，使都市發展與交通基礎建設更加一致。部分原屬農業及鄉村保護用途的綠白斜線區，將調整為高密度住宅區的棕色區及商業用途的紅色區，為未來大型住宅與商業開發提供更多空間。

市場分析指出，此次土地分區調整不僅有助於提升土地使用效率，也可望帶動土地價值上升，為地主及開發商創造更多開發機會。

在曼谷西部地區，包括達靈燦區（Taling Chan）及塔威瓦他那區（Thawi Watthana）將受惠於捷運橘線及紅線建設。其中，橘線連接邦坤暖與泰國文化中心，紅線則串聯邦蘇與達靈燦。交通便利性提升後，過去受限於農業及低密度開發規範的土地，將有機會轉型為住宅及高樓建築開發區域。

至於曼谷南部的下吞武里地區，則被視為未來連結市中心商業區的重要戰略地帶。尤其是捷運紫線南延段，從道奔（Tao Poon）延伸至叻武里區（Rat Burana），途經翁威艾（Wongwian Yai）、三叻（Samre）、道卡農（Dao Khanong）等高潛力區域，預料將進一步帶動住宅與商業複合開發需求。

目前沿線土地價格已持續攀升，其中翁威艾及叻武里地區漲勢尤為明顯。相較於市中心土地供給有限，叻武里仍保有較大規模可開發土地，因此受到開發商高度關注。

新都市計畫實施後，部分原本屬於低密度住宅區的黃色分區，將逐步開放興建高層住宅、公寓及大型綜合開發案（Mixed-use Project），進一步提升捷運沿線土地經濟價值。

此外，規劃亦將推動建構更多郊區副中心（Sub-Centers），透過更有效率的土地配置，讓商業、服務業、休閒設施及住宅區能夠在郊區形成完整生活圈，減少人口與商業活動過度集中於市中心的情況。

相關單位認為，這項策略除了有助於舒緩交通壅塞，也可促進就業機會與商業活動向外擴散，帶動外圍地區均衡發展。隨著捷運建設持續推進與土地使用限制逐步鬆綁，曼谷西部及南部地區預計將成為未來房地產市場的重要發展熱區。

圖片來源：The Nation