（台泰時報10月10日電）泰國長期被視為「穩賺不賠」的公寓出租業，如今風光不再。根據泰國房地產行銷與銷售協會會長瓦森（Wasan Khongchan）指出，公寓市場正從過去的「躺著賺」階段，進入「人想退出、外資想進入」的轉型期，反映產業結構與租屋消費行為的根本變化。

瓦森表示，泰國公寓出租業的黃金時代已結束。除了部分位於市中心、租金介於每月1,500至2,000銖的老舊建築仍具市場外，大多數老舊公寓因無力翻修而被新式建築取代；但新建公寓投資成本高，回收期長，加上廉價公寓與學區型「校園公寓」興起，使市場競爭更加激烈。

他指出，市場現況可用「內人想出、外人想入」形容。從業已久的業主多不願再投入資金整修，最後僅保留土地資產；而新進投資人多為專業開發商，集中於捷運沿線如安努、邦納、凱薩、沙潘邁與叻他那提等區，主攻每月約一萬銖的中階租金市場。此區交通便利，仍具穩定租賃需求。若投資者自有土地，能免除地價成本，仍有生存空間，但整體回本期普遍需二十年以上。

瓦森舉例指出，以曼谷拉瑪三路地段為例，地價每平方哇高達20至30萬銖，約每萊八千萬銖。若投資建79間房的中型公寓，每間總成本（含土地與建築）約150萬銖，月租3,000至5,000銖，報酬率僅約3%，回本需50年。若投資人仍須支付清潔與保全人事等營運成本，實際報酬更低。

至於市場未來走勢，瓦森直言：「老舊公寓正被新樓取代，新投資項目回報偏低，市場競爭持續升溫。」以位於ABAC大學（易三倉大學）周邊為例，2014年前後租屋需求旺盛，出租率達100%。但隨著新增供給倍增、再加上新建公寓與共管公寓（Condo）湧入，老舊公寓幾近空置，學生人數並未相應增加，供過於求問題日益嚴重。

類似情況亦出現在各地工業區與地方大學周邊。若無新供給，現有市場仍可維持，但新投資風險明顯上升。瓦森提醒，公寓投資屬資金密集產業，若無自有土地或「冷錢」支撐，投資難度高。若以貸款方式進場，利息支出與土地稅、建築稅等固定成本將使回收期延長至30年。

儘管市場整體趨於疲軟，瓦森指出仍有部分公寓轉手交易活躍，多數為投資人購入後改為短期出租旅館，集中於旅遊城市如清邁、普吉、芭達雅、華欣及曼谷等地，平均房價每日500至1,000銖。另有業者轉向大學新設校區周邊，鎖定學生市場，月租不超過5,000銖。

他補充，房地產開發商仍對公寓業保有興趣。過去如普派克（Property Perfect PCL）便曾推出「Uniloft」品牌學生宿舍項目，選址於沙拉亞、清邁及ABAC邦納等地。雖然目前大多已轉向其他業務，但仍顯示開發商將公寓業視為投資組合多元化的一環。

瓦森最後指出，未來5至10年間，公寓市場將持續洗牌，新樓取代舊樓的情況將不斷出現。他提醒投資人，唯有自有土地、控制成本，並掌握地段優勢者，方能在變動激烈的市場中存活。

圖片來源：Matichon Weekly　圖片日期：2025年10月10日