（台泰時報10月8日電）曼谷地產業正迎來結構性轉型，多家開發商加速調整投資組合，朝向「混合用途開發」（Mixed-use）發展，以因應經濟不確定性及城市土地價值提升壓力。此類項目結合辦公、零售、飯店與住宅功能，被視為都市更新與資產升值的重要途徑。

房地產顧問公司庫許曼威爾菲（Cushman & Wakefield）指出，混合開發已成為泰國商用不動產市場的主流策略。透過多元空間整合與生活功能結合，不僅可分散市場風險，也能活化閒置地段，提升整體收益結構。

在曼谷核心商業區（CBD），大型開發案「One Bangkok」與「Dusit Central Park」正引領市場走向新標準。據統計，截至今年第三季，曼谷辦公室總供給約8.93百萬平方公尺，其中CBD佔約一半。未來至2570年，仍有約65萬平方公尺新辦公面積將陸續完工，競爭態勢日益激烈。

「One Bangkok」目前部分塔樓出租率已達八成以上，部分企業由鄰近區域搬遷入駐。該項目採用靈活租賃策略，並引入家具租賃與會議室配套服務，降低租戶資本支出，成為市場創新範例。另一方面，「Dusit Central Park」的辦公與零售區出租率穩步上升，帶動周邊商圈租金與人流成長，但同時迫使老舊大樓加速翻新以維持競爭力。

除核心區外，新興地段亦出現混合開發熱潮。位於曼谷東部的「Cloud 11」項目，將於11月試營運，明年3月正式開幕。該案結合商辦、創意空間與娛樂設施，並引入創新租賃模式，允許租戶以「租金轉換點數」方式支付部分費用，用於品牌曝光或使用場內媒體資源，被視為新型商業運營範例。

庫許曼威爾菲泰國市場部主管指出，零售空間正從「銷售場所」轉型為「生活中心」，強調體驗式消費與社交功能，帶動整體項目價值提升。零售與飯店結合的混合開發案，能創造更高資金流動性與長期回報，因此持續吸引策略型投資者與外資共同開發。

同時，郊區亦湧現大型綜合開發案，如即將登場的「Bangkok Mall」，被視為推動曼谷東部地區成長的重要動力。專家指出，這些項目不僅促進地區經濟，也使地產業逐步邁向可持續與創新導向。

庫許曼威爾菲研究部主管蘇拉切（Surachet Kongcheep）分析，儘管2025年下半年零售與商辦市場仍面臨挑戰，但隨著國際企業回流及宏觀經濟改善，2026年租賃需求有望回升。未來市場競爭關鍵不僅在規模，更在於能否提供以租戶需求為中心的服務與彈性設計。

整體而言，混合用途開發正重塑曼谷城市格局，從單一功能建築邁向多層次生活體驗空間，象徵泰國房地產正進入以創新與永續為核心的新階段。

圖片來源：Thansettakij　圖片日期：2025年10月8日