（台泰時報9月24日電）曼谷新版都市計畫預計於2027年底公布實施，房地產業者已提前布局土地與建案。新版計畫將提高部分地區的開發密度，並調整土地使用分區，市場預期土地開發潛力、價格及住宅供給型態都將出現變化，具備捷運與快速道路雙重交通條件的曼谷外圍地區，也被視為下一波住宅與經濟活動發展重點。

泰國住宅建設協會會長孫通（Soontorn Sathaporn）表示，新版曼谷都市計畫的重要方向，是更充分利用現有城市基礎建設，提高都市人口與經濟活動密度。曼谷市政府評估，目前公共設施仍具承載新增人口及經濟活動的能力，未來城市發展模式也可能由高度集中於核心區，逐步轉向多個區域節點相互連結。

土地使用分區調整是市場關注焦點。部分原本開發強度較低的土地，一旦都市計畫顏色變更，可興建樓地板面積增加，土地的經濟價值也可能同步提升。目前市場土地價格尚未明顯上漲，但官方公告土地估價已率先反映部分變化。若住宅區可轉為較高密度住宅或商業用途，開發商可在同一土地上增加可使用面積，進而影響後續土地價格。

低樓層住宅市場也可能出現變化。若曼谷能改善滯洪區及排水系統，部分地區的住宅用地最低面積限制可望放寬。原本每戶須配置100至250平方哇土地的區域，部分可能降至50至100平方哇，使業者能推出面積較小、總價較低的住宅產品，增加中等所得族群的購屋選擇。

不過，當前房市仍受經濟復甦及購買力偏弱影響，新建案推出量處於近10年低檔。業者因此未必在新都市計畫生效後立即開案，而可能先申請建築許可，以保留新版規範下的開發權利。建築許可有效期為3年，且可申請延長，讓業者能等待市場需求回升後再啟動工程。

交通條件方面，市場看好同時鄰近快速道路與捷運的外圍區域。以賽邁為例，當地可銜接威帕瓦迪蘭實路，並鄰近綠線捷運庫科特站，土地價格仍低於市中心，可發展200萬至600萬泰銖左右的連棟住宅、雙拼住宅及獨棟住宅。曼谷東部受橘線捷運帶動，東北部則有粉紅線支撐，也被列為後續值得關注的住宅發展區。

至於中央商業區，新都市計畫亦規劃容積獎勵機制，符合條件的公寓建案最高可增加20%樓地板面積，但開發商須提供公共綠地、開放空間，或採用節能與綠建築標準。整體而言，新都市計畫將同步牽動土地價值、住宅形式、開發密度及曼谷未來城市空間布局。

圖片來源：Bangkok Biz News