（台泰時報8月19日電）曼谷睽違逾10年的都市計畫大改版進入最後公聽階段，預計2027年前後生效。Kiatnakin Phatra Bank（KKP）研究團隊指出，新計畫將放寬部分住宅開發的最低基地面積限制，並提高容積率，讓市區住宅開發成本下降，進而與郊區住宅形成價格競爭，可能出現買家從外圍地區重新回流曼谷市區的「回流效應」。

曼谷現行都市計畫自2013年沿用至今，依規定原應每4年檢討一次，但過去多年未完成全面更新，導致捷運建設、人口分布與土地使用變化累積至今一次調整，因此市場預期此次改革影響幅度將大於一般例行修訂。

KKP房地產產業研究分析師孔緹（Korntip Pruekprasertdee）表示，新都市計畫的核心變化主要集中在最低建地面積及容積率兩大規範。現行部分曼谷外圍地區規定獨棟住宅基地至少100平方哇、約400平方公尺，且多戶住宅受限，新制則可能開放50平方哇獨棟住宅、雙拼住宅及連棟住宅，降低住宅總價與開發門檻。

道路寬度也將直接影響土地可開發強度。臨6公尺道路的基地仍以低樓層住宅為主，10公尺道路可發展中樓層住宅，20公尺以上道路則有機會興建高密度高樓建築。部分區域若從低密度住宅用地調整為中、高密度用地，原本僅能開發約4000平方公尺的公寓案，未來可能提高至1萬平方公尺。

KKP認為，市區住宅單位成本下降後，過去因價格而轉往暖武里府、佛統府或巴吞他尼府置產的買家，可能重新考慮曼谷住宅，進一步改變首都圈房市需求分布。

研究團隊特別點名5個可能受影響較大的區域：

1️⃣達靈燦－他威瓦他那：取消100平方哇最低土地限制後，將直接與暖武里府、佛統府住宅市場競爭，相關郊區低樓層住宅年交易額約160億泰銖。

2️⃣廊曼－哈泰叻：低樓層住宅限制放寬，加上拍鳳裕庭路沿線容積率提高，可能吸引原本前往巴吞他尼府藍實、蘭盧卡置產的買家，涉及市場規模約120億泰銖。

3️⃣察隆恭：鄰近ลาด甲邦工業區，周邊約有4萬至4萬7000名勞工，新制開放較小基地住宅及連棟住宅後，可望與外圍住宅區競爭，相關市場約74億泰銖。

4️⃣宗通：土地使用分區由橘色調升為棕色高密度區後，容積率提高，可能分流達信－碧甲盛一帶較高價公寓需求，涉及市場約53億泰銖。

5️⃣叻拋－蘭茵他拉：可開發總樓地板面積可能提高1.5至2倍，預料吸引自住客與投資人離開價格較高的拉差達披色公寓市場，涉及約108億泰銖。

KKP估計，上述5個區域合計牽動約510億泰銖年度房地產交易，未來部分需求可能逐步回流曼谷市區。新開放區域的住宅單價則有機會下降約10%至15%，對首購族、年輕上班族及原本被市區高房價排除的Z世代買家較為有利。

不過，KKP認為土地價格短期內未必大幅上漲，主因建商過去2年在公聽期間已逐步提前布局，加上最終房價仍受到實際購買力約束。2025年曼谷住宅銷售約4萬6000至5萬戶，2026年新都市計畫預期將成為市場主要成長動能，全年市場總值可能較去年增加15%至20%。

對手握郊區土地庫存的建商而言，KKP建議不要等到新制正式生效後才因應，而應提前控制成本，維持足以補償通勤距離的價格差，同時開發市區產品難以複製的特色型、生活風格住宅，以避免未來直接陷入價格競爭。

圖片來源：DD Property