（台泰時報6月22日電）泰國房地產市場正面臨供需失衡與人口結構變遷雙重挑戰。研究機構SCB EIC預估，到2026年底，曼谷及周邊地區累積待售住宅庫存將攀升至21萬3,000戶，創下近年高點。在家庭負債偏高、經濟成長放緩及銀行緊縮房貸審核等因素影響下，市場購買力持續減弱，加上少子化與高齡化趨勢加速，外界擔憂泰國未來可能面臨類似日本的大量空屋問題。

過去十年間，房地產一直是泰國經濟的重要支柱。2016年至2023年間，曼谷及周邊地區每年平均推出超過10萬戶新住宅，包括公寓、獨棟住宅及聯排別墅等產品。然而，同期間實際銷售量平均僅約9萬2,000戶，看似不大的差距，卻在多年累積下形成龐大庫存。

隨著經濟成長趨緩，市場潛藏問題逐漸浮現。分析指出，即使開發商完全停止推出新案，目前曼谷及周邊地區仍需超過4年時間才能消化現有庫存，遠高於2023年前約2年的去化速度，顯示市場已出現明顯供給過剩（Oversupply）現象。

雖然近兩年開發商已開始放緩推案步調，新案供給量較高峰期減少近一半，每年平均約5萬1,000戶，但需求面疲弱的情況仍未改善。主要原因包括：

1️⃣家庭負債維持高檔；

2️⃣薪資成長追不上生活成本；

3️⃣銀行提高貸款審核標準；

4️⃣經濟前景不明朗影響購屋意願。這些因素使大量住宅持續滯留市場。

市場觀察人士指出，相較於景氣循環因素，更值得關注的是泰國人口結構變化。過去10年間，15歲以下人口由1,170萬人減少至960萬人；同期65歲以上人口則由840萬人增加至1,260萬人。作為房市主要買盤的勞動人口占總人口比率，也從2015年的68%下降至目前的64%，預計2040年將進一步降至58%。

此外，年輕世代對居住模式的觀念也正在改變。相較於過去將購屋視為人生重要目標，如今更多年輕人重視工作與生活彈性，傾向租屋而非購屋，並將資金投入其他投資工具。這種消費習慣轉變，也進一步削弱住宅市場需求。

日本經驗被視為泰國的重要借鏡。目前日本全國空屋數量已超過900萬戶，約占住宅總量14%，形成所謂「Akiya（空屋）」現象。部分房地產業者已由銷售住宅轉向租賃經營及高齡照護服務。中國則因房價下跌與人口成長放緩，面臨房市調整壓力。

專家建議，泰國房地產業者短期應加速去化庫存，可透過先租後買（Rent-to-Own）或租賃經營模式增加現金流；長期則須開發符合高齡社會需求的住宅產品，例如樂齡住宅及結合健康照護服務的居住方案，以因應未來市場結構變化。

圖片來源：Bangkok Biz