（台泰時報6月2日電）泰國房地產市場正面臨一場被形容為「慢動作海嘯」（Slow Motion Tsunami）的結構性挑戰。專家指出，泰國經濟成長放緩、人口老化及少子化趨勢持續加劇，正逐步侵蝕房市長期發展基礎。過去依靠人口成長與大量需求帶動的房市模式，未來恐難以維持，業者必須加速轉型，尋找新的成長動能。

泰國證券公司Kiatnakin Phatra董事總經理皮帕（Pipat Luengnaruemitchai）表示，泰國目前雖未出現如1997年亞洲金融風暴般的劇烈危機，但正面臨更值得警惕的慢性風險。這股衝擊並非短時間爆發，而是透過經濟低成長及人口結構變化，逐漸削弱市場需求與經濟活力。

他指出，過去30年間，泰國經濟主要依賴製造業、出口及大量勞動力驅動成長，但在全球競爭環境改變下，這套模式已逐漸失去優勢。當世界正朝向人工智慧（AI）、科技創新及高附加價值產業發展時，泰國經濟成長動能卻明顯放緩，國內生產毛額（GDP）要維持3%以上增幅也愈來愈困難。

除了經濟問題外，人口結構變化更被視為房地產市場未來最大的挑戰。隨著生育率下降、年輕人晚婚及養育成本提高，泰國正逐步進入「出生人口少於死亡人口」的新階段。未來30年間，多數年齡層人口都將減少，唯獨高齡人口持續增加。

由於住宅及公寓市場的主要客群為工作年齡人口，當購屋族群逐漸縮減，房市需求自然受到影響。專家認為，過去新建案開售後迅速完銷的情況，未來恐愈來愈少見。同時，高齡族群收入與購買力有限，即使有居住需求，也未必具備足夠購屋能力。

皮帕指出，日本早在20年前便已面臨相似問題，其房地產業成功轉型的重要關鍵，在於由追求銷售數量轉向創造產品價值。因此，泰國房地產業也應重新調整經營思維。

他建議業者應從四大方向進行轉型：

1️⃣由追求銷售量轉向提升產品價值，更深入理解消費者生活需求；

2️⃣聚焦利基市場，例如健康照護、養生住宅、高端住宅及國際學校周邊開發等具成長潛力領域；

3️⃣由一次性銷售模式轉向長期收益模式，包括租賃住宅、服務式公寓、資產管理及物業管理等業務；

4️⃣積極拓展海外市場，尋找東協及其他成長較快地區的新商機。

皮帕認為，未來市場將不再是大眾市場（Mass Market）的競爭，而是更重視特定需求客群的經營能力。能夠精準掌握客戶需求、創造差異化價值的企業，將更有機會在新環境中脫穎而出。

他也看好泰國未來五大發展潛力產業，包括食品加工與糧食安全、健康照護與美容產業、深度觀光與服務業、創意內容產業，以及高端包裝設計等領域，認為這些產業有助帶動新需求，並為房地產市場創造新的發展空間。

圖片來源：Bangkok Biz