（台泰時報2月8日電）泰國首都曼谷零售市場正邁入關鍵轉折期。隨著近年大型商業設施持續落成，市中心零售供給快速攀升，核心商圈總面積已突破100萬平方公尺。市場訊號顯示，競爭焦點正從規模擴張轉向經營品質與長期穩定度，能否維持租戶與客流，成為決勝關鍵。

國際不動產顧問公司CBRE泰國分公司董事佩妮提（Penprapai Srisawang）指出，曼谷整體零售面積目前約達800萬至900萬平方公尺，且仍持續增加。若聚焦6大核心經濟與觀光區域，零售空間合計已超過100萬平方公尺，反映市中心已不再存在供給不足的問題。

依CBRE統計，主要商圈分布包括：

1️⃣ 暹羅商圈，4座商場合計約337,000平方公尺。
2️⃣ 拉差帕頌商圈，4座商場約381,000平方公尺。
3️⃣ EM商圈，3座商場約181,500平方公尺。
4️⃣ Terminal 21 Asok，約40,000平方公尺。
5️⃣ One Bangkok（第一期），約123,000平方公尺。
6️⃣ Dusit Central Park，約45,000平方公尺。

CBRE分析指出，當前市場的核心問題並非需求不足，而是供給成長速度明顯快於消費力與租戶數量擴張。結果導致租金條件、合約彈性及品牌招商競爭同步加劇，若開發案缺乏明確定位，恐影響出租率與長期報酬表現。

在供給高度集中的環境下，開發商策略已明顯轉變，逐步由「擴大面積」轉向「提升品質」。重點包括空間設計是否符合新世代消費行為、地點是否連結大眾運輸與生活型態，以及成本與營運結構是否具有效率。市場普遍認為，未來勝出的並非最大型的零售項目，而是能長期留住租戶與顧客的商場。

整體而言，曼谷零售市場已不再是線性成長階段，而是進入考驗商業模式韌性的競爭期。對投資人而言，在核心區域零售面積突破100萬平方公尺的情況下，哪些專案能成為真正目的地，哪些僅淪為過境空間，將是評估風險與回報的重要課題。

圖片來源：Bangkok Biz News