（台泰時報10月1日電）泰國普吉房地產市場在連續數年快速成長後，開始由高峰轉為降溫。當地業者正重新調整銷售策略，一方面運用長期居留簽證吸引外國人長住及投資，另一方面則推動具明確法律架構的資產使用權，作為外籍買家購買泳池別墅的新選項，降低過去透過泰籍人頭持有的不確定性。

普吉房地產協會指出，過去2至3年在觀光復甦及外國投資回流帶動下，住宅與飯店市場快速擴張，2024年去化率一度處於高檔，但2025年開始降溫，今年第1季公寓與低樓層住宅去化率已由持平轉向下降，市場從快速成長期轉入更重視庫存與銷售節奏的新階段。

飯店市場表現則出現分化，高端與頂級飯店仍具調漲房價能力，但2至3.5星級飯店已面臨較大壓力。隨著新公寓與飯店供給持續增加，芭東與承塔萊等地競爭更為明顯，業者須在價格、品質及市場定位上重新調整。

觀光客結構也是影響普吉房市的重要因素。普吉機場資料顯示，俄羅斯旅客目前為主要外國客群，其次為中國與印度。不同國籍旅客在停留時間、購買力及投資方式上差異明顯，直接影響住宅、飯店及投資型房地產需求。近期整體旅客量約減少2%，市場則寄望第4季旺季回升。

為吸引外國人長期居留，房地產業者持續利用長期居留簽證作為銷售工具。這項簽證最長可讓符合資格的外籍人士在泰居留10年。今年初申請人數達8621件，以美國籍為主。雖然美國買家並非普吉主要購屋客群，但業者認為長住簽證仍有助擴大高資產外籍人士選擇。

區域市場也開始分化。邦濤供給量占當地市場逾半，較受長期居住外籍家庭青睞；芭東則以短期旅客為主。另一方面，愈來愈多曼谷居民也購買普吉第二住宅，原因除投資外，也包括避開空污與淹水，以及當地國際學校數量增加帶來的家庭移居需求。

另一項焦點是外籍人士持有泳池別墅的法律安排。政府近年加強查緝透過泰籍人頭持有土地與公司股權，使部分外國投資人轉趨保守。相較之下，公寓因法律允許外籍人士在49%外國人持有額度內合法擁有產權，受到的影響較小。

市場目前也開始推廣「權利型資產」，讓使用者在最長30年期間內取得明確使用權。這類模式在清邁與芭達雅較常見，普吉仍處起步階段。俄羅斯買家接受度有限，但中國客戶較願意考慮，主要因法律框架較明確。

此外，普吉二手住宅市場持續擴大，部分投資人以出租及日後轉售獲取資本利得。隨著新案價格承壓、買家更重視性價比，二手市場的重要性正在提高。業界認為，未來普吉房市將不再是所有產品同步成長，而是由地段、客群與持有方式決定市場表現。

圖片來源：Bangkok Biz