（台泰時報9月25日電）曼谷新版都市計畫正進入關鍵階段，市府準備調整24個重要區域的土地使用分區，配合捷運路網持續向郊區延伸，並透過提高建築開發彈性、鼓勵公共空間與減少汽車依賴等措施，重新塑造未來城市發展方向。新版計畫目前進入公告90天、開放民眾提出意見的程序，預計最快可於2027年中正式實施。

曼谷市府指出，未來都市發展將受到5大趨勢影響，包括以大眾運輸場站為核心的都市發展、15分鐘城市、健康城市、氣候韌性與永續發展，以及混合辦公模式。這些趨勢將直接影響房地產業在選址、建築設計及公共空間配置上的投資決策。

新版都市計畫將在多個地區增加橘色中密度住宅區與紅色商業區，以提升捷運沿線土地開發潛力。包括廊曼及叻四圓環周邊，部分原本的黃色住宅區將調整為橘色，並擴大商業區範圍；詩娜卡琳—隆告路部分區域的可開發樓地板面積比例，也將由原本1.5倍提高至3倍。

市中心同樣納入調整。Asok Montri一帶將提高為高密度住宅區，以支援高樓開發及大眾運輸轉乘需求；Khlong Toei地區則配合港區未來開發方向重新調整土地用途，為大型經濟區轉型預留彈性。

交通規劃也有明顯變化。新版計畫取消420條原規劃道路，使道路數量由1316條降至896條，主要目的是降低土地徵收對居民的影響。另一方面，市府將在20個主要捷運站周邊500公尺範圍內，把停車位最低要求降低25%，鼓勵民眾改用大眾運輸。

新版計畫也將導入開發獎勵制度。符合條件的建案若提供河岸公園、滯洪空間、老人照護中心或捷運連通設施等公共用途空間，可增加最多20%至25%的建築樓地板面積。市府希望透過這項制度，引導民間資本共同投入城市基礎設施與公共生活品質。

整體而言，新版都市計畫不再只著重限制土地可以興建什麼，而是透過交通、公共空間、氣候韌性與生活機能等條件，提高不同區域的土地使用效率。隨著捷運網絡擴張，曼谷土地價值與房地產開發模式也可能進一步從「距離市中心」轉向「交通連結與生活機能」主導。

圖片來源：Bangkok Biz News