（台泰時報8月25日電）數位金融快速普及，正在改變泰國城市街景與商業不動產市場。泰國商業銀行實體分行過去7年間減少超過2,200家，過去位於主要道路、傳統商圈與社區核心的銀行據點陸續退場，也留下大量待出租、出售或重新利用的商業空間。房地產業者認為，這並不代表老建築失去價值，部分位於觀光區及大眾運輸沿線的舊店屋，正轉型為餐廳、咖啡館、小型旅館及特色住宿，迎來另一波再利用商機。

過去30至40年間，銀行分行曾是泰國社區發展的重要「磁鐵」，除了提供存提款及金融服務，也能帶動周邊商店、餐廳與服務業聚集。不少分行設於2至4間相連的店屋，大型銀行則直接在市場、社區中心或主要道路購地興建分行。然而行動銀行及線上金融服務普及後，消費者前往實體分行的需求快速下降，銀行也開始重新檢視租金、人事、維護與營運成本。

泰國央行資料顯示，全國商業銀行分行數量從2018年底的6,735家，降至2026年6月底的4,532家，7年多共減少2,203家，減幅約33%。其中，暹羅商業銀行分行數量減少約49%，盤谷銀行減少41%，泰京銀行則減少17%。不過，各家銀行策略並不完全相同，例如Thai Credit Bank截至今年6月底仍有321家分行，較2018年底增加54%，顯示實體據點是否縮減，仍取決於銀行業務模式與主要客群。

除了數位化，2019年開始實施的土地及建築物稅，也增加銀行持有實體據點的成本。商業用途不動產依資產價值適用不同稅率，加上租金、人力、維護及水電等支出，若同一地區存在多個功能重疊的分行，銀行繼續維持據點的經濟效益便逐漸下降。分行整併因此不只是金融業削減營運成本，也牽動大量商業不動產重新進入出租、出售或改造市場。

與銀行分行同步面臨轉型的，還有泰國城市中常見的傳統店屋。數十年前，店屋通常結合住宅與商業功能，一樓開店、樓上居住，對許多家庭而言也是可以傳承給下一代的重要資產。然而隨著年輕世代搬離舊社區、家庭結構改變，加上停車空間不足及交通條件不符現代需求，不少傳統商家因缺乏接班人而結束營業，使部分店屋逐漸失去原有功能。

但老店屋並非全面失去市場。曼谷素坤逸、耀華力、三聘及帕乎叻等精華區的店屋仍具有相當高的資產價值，部分成交價格即使屋齡超過50年，仍可達3,000萬至5,000萬泰銖以上。松瓦路、噠叻仔、噠叻普等近年受到觀光客青睞的老城區，也持續出現建築物易手及翻修潮。市場價值的關鍵不再只是建築物新舊，而是地段以及重新創造收入的能力。

尤其在觀光經濟帶動下，「老」本身開始成為商品特色。耀華力、三聘、噠叻仔、松瓦路、考山路及噠叻普等地，已有不少舊店屋改造成餐廳、咖啡館、小型飯店、民宿或旅館，同時保留原有建築外觀與社區氛圍。對外國旅客而言，歷史、街區故事及在地生活感受具有難以複製的吸引力，使過去被視為老舊的建築轉化為觀光資產。

大眾運輸也正在重新定義老店屋價值。素坤逸、披耶泰、叻猜拉披色、碧甲盛及乍蘭沙尼翁等道路周邊，部分老店屋因鄰近捷運系統而重新受到關注。若旅客從機場出發後能透過大眾運輸方便抵達住宿地點，即使是過去被認為落伍的舊建築，也可能轉型為服務業或小型住宿設施，再度產生商業價值。

不過，並非所有老店屋都能成功翻身。交通型態改變、停車不便、租金或售價過高，以及電商與外送服務降低實體店面必要性，都可能使部分區域持續面臨空置問題。此外，舊建築翻修還必須符合都市計畫、建築管制、安全及退縮距離等規定；部分長期租賃土地更涉及產權及剩餘租期，使業主缺乏投入大筆資金整修的誘因。

業界認為，銀行分行與傳統店屋面臨的其實是同一場城市轉型。過去商業不動產依賴「人走到店裡」，如今金融交易、購物及服務大量轉向線上，空間本身必須從單純依賴地段與人流，轉向創造體驗、特色及彈性用途。未來決定老建築價值的，不只是屋齡，而是周邊交通、社區故事、觀光需求及重新利用能力；原本被視為過時甚至閒置的資產，也可能因此找到新的商業定位。

圖片來源：Bangkok Biz News