（台泰時報6月12日電）房地產顧問公司萊坊泰國（Knight Frank Thailand）指出，大曼谷地區目前累積約35萬戶未售出公寓，若以現有市場吸納速度推估，恐需5至6年才能完全消化。市場供給過剩問題持續發酵，開發商也開始調整策略，減少高價產品供應，轉向大眾市場產品，以因應買方需求變化。

根據萊坊最新報告，2026年第一季曼谷及周邊地區共有6,174戶新公寓推出市場，但值得注意的是，曼谷中央商業區（CBD）完全沒有新建案推出。其中超過58%的新案位於市區外圍地帶，其餘42%則位於郊區，反映開發商逐步降低高成本地段投資風險，轉而布局購屋族群較廣泛的區域。

從價格結構來看，超過68%的新推案每平方公尺售價低於8萬泰銖，顯示開發商已減少高端市場布局，轉向中低價位產品。市場主力產品集中在150萬至300萬泰銖區間，以符合實際購屋需求與市場負擔能力。

另一項值得關注的指標是新案預售率。2026年第一季新推案平均預售率僅24.3%，較前一季的43.8%明顯下滑。換言之，每100戶新推出公寓中，僅約24戶獲得預訂，顯示市場買氣明顯降溫。

萊坊分析指出，市場需求並未消失，而是消費者在經濟復甦仍不明朗的情況下變得更加審慎。購屋族決策時間拉長，會比較更多產品與條件，並更加重視價格合理性與產品價值，使開發商過去依靠快速推案、快速銷售的模式面臨挑戰。

雖然市場預售表現疲弱，但第一季曼谷及周邊地區公寓過戶量仍年增12.7%。主要受惠於政府放寬房貸成數（LTV）限制及降低過戶相關費用措施，促使原本已有購屋計畫的買方加速完成交易。

然而，萊坊強調，過戶量成長並不代表市場已全面復甦。真正的挑戰仍是多年累積下來的大量庫存。目前市場約有35萬戶待售公寓，而每年平均過戶量約6萬戶，即使未來沒有大量新供給進場，也需要5至6年時間才能消化現有庫存。

萊坊指出，目前市場問題並非缺乏買家，而是供給規模遠超過短期購買力所能吸收。庫存停留時間越長，開發商所承擔的財務成本與資金壓力也將持續增加。

在供過於求的情況下，市場主導權已逐漸由賣方轉向買方。消費者擁有更多選擇，包括價格優惠、促銷方案、贈品及付款條件等，因此許多開發商開始延後推案計畫，將重心轉向現金流與流動性管理，而非積極擴張市場規模。

報告認為，泰國公寓市場正逐步告別以投資與投機需求為主導的時代，轉向以實際居住需求為核心的新階段。未來1至2年內，產品規劃將更加貼近市場真實需求，開發商的競爭關鍵不再是推出多少新案，而是如何有效銷售已存在市場上的龐大庫存。

圖片來源：The nation