（台泰時報5月18日電）儘管市場持續擔憂未來辦公室供給過剩問題，但房地產顧問公司萊坊泰國（Knight Frank Thailand）最新報告指出，曼谷辦公室市場正進入新一波轉型期，租賃需求已逐步回溫，而市場真正的變化，則來自租戶行為與選擇標準的改變。

萊坊泰國辦公室部門合夥人暨主管潘亞（Panya Jenkitwattanalert）表示，本輪市場變化關鍵不在於租賃數量，而是租戶決策模式出現明顯轉變。企業目前對辦公空間的選擇更加審慎，除了價格因素外，也更加重視建築品質、使用體驗及長期成本效益。

他指出，這樣的趨勢正快速拉大高品質辦公大樓與舊式商辦之間的差距，並重新定義市場競爭模式。

根據萊坊數據，今年曼谷辦公室市場租賃活動已有改善，整體租賃面積達11萬1,000平方公尺，淨吸納量約7萬平方公尺，使市場平均出租率提升至77.6%，並連續兩季成長。

不過，由於新辦公供給持續進入市場，整體競爭仍相當激烈，租戶在談判上擁有較高主導權，導致業主難以調漲租金。目前市場平均開價租金較前一季小幅下滑0.4%，降至每平方公尺每月847泰銖。

報告指出，本輪市場最明顯的現象，是新舊辦公大樓之間「效率落差」快速擴大。Grade A高級商辦與新建案仍能穩定吸引租戶，但老舊辦公室則面臨愈來愈大競爭壓力。

潘亞表示，現今企業租戶已不再只是單純因業務成長而擴大辦公空間，而是更重視辦公環境是否符合企業形象、員工需求及長期營運效率。因此，高品質辦公空間需求持續集中，也讓市場分化情況更加明顯。

此外，曼谷非核心商業區（Non-CBD）近年陸續出現高品質辦公大樓，也成為市場另一項重要變化。這類新型商辦提供企業更多選擇，能在維持辦公品質同時，有效控制租金與營運成本。

分析認為，隨著企業對彈性辦公、ESG與工作環境要求提高，未來曼谷辦公市場將更加重視建築品質與整體使用體驗，而不只是地點因素。

萊坊預估，短期內曼谷辦公室市場仍將維持「租戶市場」格局，尤其2026年仍有大量新供給即將完工，將持續對市場形成壓力，也意味辦公室業主未來將面臨更激烈競爭。

圖片來源：Prachachat