（台泰時報6月16日電）泰國公寓市場持續面臨供給過剩壓力。房地產顧問公司萊坊（Knight Frank Thailand）指出，截至2026年第一季，曼谷及周邊地區未售出公寓庫存已累積至約35萬戶，若依照目前市場吸收速度估算，恐需5至6年才能完全去化。與此同時，新案預售率大幅下滑，反映消費者在經濟復甦不均及生活成本壓力下，購屋決策變得更加謹慎。

萊坊泰國專案銷售與管理部主管波查曼（Pojaman Vorakitpokatorn）表示，今年第一季曼谷及周邊地區共有6,174戶新公寓推出市場，但值得注意的是，傳統核心商業區（CBD）完全沒有新案推出。超過58%的新供給集中於市中心周邊區域（City Fringe），其餘42%位於郊區地帶，顯示開發商正降低高價產品開發風險，轉而瞄準需求較廣泛的大眾市場。

數據顯示，今年第一季新推出公寓中，超過68%的產品單價低於每平方公尺8萬泰銖。市場分析認為，這反映開發商正逐步由高端市場轉向中價位與首購市場，以符合當前實際購屋需求。

另一項引發關注的數據是新案預售率明顯下降。2026年第一季新公寓平均預售率僅24.3%，較前一季的43.8%大幅下滑。換言之，每100戶新推出產品中，平均僅約24戶獲得預訂。業者指出，需求並未消失，但消費者在經濟環境不確定下，購屋決策時間明顯拉長，對價格、地點及產品價值的比較也更加仔細。

儘管預售市場降溫，實際產權移轉表現仍維持成長。第一季曼谷及周邊地區公寓過戶量較去年同期增加12.7%，主要受惠於政府放寬貸款成數（LTV）規範及降低過戶費用等刺激措施。不過，市場人士指出，過戶量成長並不代表市場已全面復甦，因為長期累積的庫存問題仍未解決。

目前市場未售出庫存約35萬戶，而全市場每年平均過戶量約6萬戶。若未來沒有大量新增供給進入市場，理論上仍需5至6年時間才能消化現有庫存。業界認為，現階段市場最大的問題並非缺乏買家，而是供給量遠超過短期實際需求，持續增加開發商的資金與財務壓力。

在供過於求環境下，市場主導權也逐漸轉向買方。消費者擁有更多產品選擇與議價空間，包括價格折扣、優惠方案、贈品及付款條件等。為降低風險，許多開發商已放緩新案推出速度，轉而優先管理現金流與去化現有庫存。

業界分析指出，泰國公寓市場正由過去依賴投資與投機需求，逐步轉向以實際居住需求為主的「真實需求市場（Real Demand）」。未來1至2年內，價格介於150萬至300萬泰銖、符合自住需求的產品將成為市場主流。對開發商而言，關鍵課題已不再是推出更多新案，而是如何有效銷售現有庫存並滿足市場實際需求。

圖片來源： Bangkok Biz